I kwartał 2026 roku przyniósł wyraźne ożywienie na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce. Wzrost wartości transakcji odnotowały wszystkie sektory, w tym segment biurowy. Nie słabnie też popyt na biura, co wskazuje na stopniową odbudowę potencjału rynku.
Pozytywne sygnały napływają w tym roku z rynku inwestycyjnego. W I kwartale 2026 wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w Polsce przekroczyła 1 mld euro – to wynik o ponad 40 proc. wyższy r/r i najlepszy dla tego okresu od kilku lat. Choć liczba transakcji spadła, ich wartość wzrosła (635 mln euro w I kw. 2025).
W sektorze biurowym zawarto transakcje o wartości 245 mln euro (+40 proc. r/r). Realizowano je zarówno w Warszawie, jak i w regionach, które odpowiadały za większość akwizycji, ale tylko jedną czwartą wolumenu transakcyjnego.
W ostatnim czasie sfinalizowane zostały m.in. takie transakcje typu prime, jak zakup Lixa D przez szwajcarski fundusz rodzinny i kompleksu Royal Wilanów za 100 mln euro przez czeski fundusz Wood & Company od Grupy Capital Park. Brain Park A w Krakowie kupiła natomiast francuska firma Arkea Real Estate.
Dla porównania, w I kw. 2025 roku wartość transakcji biurowych wyniosła 176 mln euro (+60 proc. r/r), a największą transakcją było przejęcie Wronia 31 przez Uniqa Real Estate. Dominowały wtedy aktywa value-add i oportunistyczne.
– Wartość transakcji inwestycyjnych zarejestrowanych w tym roku wskazuje na ożywienie na rynku. Oczekujemy kontynuacji tego trendu i wzrostu aktywności inwestycyjnej, wspieranej, zarówno przez rosnące zaangażowanie kapitału krajowego, jak i stopniowy powrót kapitału typu core i transakcji prim – mówi Bartłomiej Zagrodnik, Managing Partner, CEO w Walter Herz. – Inwestorzy są jednak selektywni, wybierają budynki, które wyróżniają się jakością i długoterminową stabilnością. Poszukują bezpieczeństwa, celując w prestiżowe lokalizacje oraz aktywa cechujące się dużą odpornością operacyjną i bezpieczeństwem energetycznym. Część kupujących szuka też okazji do generowania wyższych zwrotów poprzez inwestycje w aktywa z potencjałem do wzrostu rentowności – dodaje Bartłomiej Zagrodnik.
I przyznaje, że z jednej strony obecna sytuacja geopolityczna może wpłynąć negatywnie na ten proces, spowalniając dalsze obniżki stóp procentowych, co ograniczy możliwość redukcji kosztów kapitału. Z drugiej strony, konflikt na Bliskim Wschodzie może paradoksalnie skierować część kapitału do Europy, w tym do Polski.
Rynek biurowy wchodzi w fazę ożywienia
Już w 2023 roku, po kilku latach spowolnienia, widoczne było ożywienie aktywności inwestorów w Polsce. W 2024 roku całkowity wolumen transakcji dwukrotnie przebił wynik z 2023 roku. Wzrost utrzymał się także w 2025 roku, choć całkowity wolumen inwestycyjny – 4,5 mld euro – był niższy niż w 2024 roku (5 mld euro).
W 2025 roku sektor biurowy był liderem, odpowiadając za niemal 40 proc. wolumenu transakcyjnego na rynku. Wartość transakcji biurowych osiągnęła 1,8 mld euro, wobec 1,6 mld euro rok wcześniej.
Do największych sfinalizowanych transakcji należał zakup 50 proc. udziałów w Mennica Legacy Tower przez Mennicę Polską, sprzedaż Wola Center do Trigea Real Estate Fund CPI, co było największą transakcją w sektorze, odpowiadającą za ponad jedną czwartą jego rocznego wyniku. Właściciela zmieniły także budynki Senator i Vibe w Warszawie, High Five I & II w Krakowie oraz Centrum Południe 3 we Wrocławiu.
Wśród innych istotnych akwizycji znalazła się m.in. sprzedaż przez LaSalle Investment Management budynku Wronia 31 do UNIQA Real Estate, zbycie etapów D, E i F inwestycji Bohema przez Okam Capital oraz sprzedaż Mazovia Plaza przez Martley Capital polskiemu inwestorowi.
W 2024 roku sektor biurowy odpowiadał za jedną trzecią całkowitego wolumenu inwestycyjnego, zarejestrowanego na rynku nieruchomości. Największą akwizycją był zakup Warsaw UNIT przez Eastnine AB. Była to największa transakcja pojedynczym aktywem biurowym w Europie. Zrealizowano także sprzedaż 49 proc. udziałów w portfelu biurowym CPI oraz transakcje dotyczące budynków P180, Studio B i Lakeside.
Sektor biurowy kusi kapitał krajowy
W 2023 roku inwestorzy koncentrowali się głównie na starszych budynkach typu value-add i aktywach oportunistycznych. W kolejnych latach wzrosło zainteresowanie aktywami typu core i core+, szczególnie w Warszawie. To efekt dostosowania cen ofertowych do realiów rynkowych.
Starsze nieruchomości nadal przyciągają uwagę, szczególnie te z potencjałem zmiany funkcji, z przeznaczeniem do modernizacji lub wykorzystania na potrzeby własne. Takie aktywa często wybierają inwestorzy krajowi, którzy w 2024 roku odpowiadali za 40 proc. liczby transakcji w sektorze.
W 2025 roku wzrost aktywności polskich inwestorów był szczególnie widoczny. Rodzime podmioty wygenerowały około 20 proc. całkowitej wartości transakcji inwestycyjnych w Polsce. W sektorze biurowym ich udział był jeszcze wyższy. Polski kapitał odpowiadał za 30 proc. wolumenu sektora biurowego i połowę liczby transakcji. Po latach dominacji inwestorów zagranicznych pojawiła się silna grupa krajowych nabywców – prywatnych przedsiębiorców, family offices i instytucji publicznych.
W 2026 roku dominującą rolę odgrywają inwestorzy ze Stanów Zjednoczonych oraz regionu CEE. Polscy inwestorzy pozostają aktywni, koncentrując się głównie na mniejszych transakcjach.
Podaż i popyt na biura
– Zainteresowanie wynajmem biur jest nadal duże. Zmienia się jednak podejście najemców do wyboru biur. Liczy się nie tylko wielkość i jakość powierzchni, ale także bezpieczeństwo operacyjne. W warunkach niepewności firmy oczekują elastycznych warunków najmu oraz środowiska pracy dopasowanego do ich potrzeb. Coraz większe znaczenie zyskuje doświadczenie użytkowników biur oraz udogodnienia dostępne na miejscu i bezpośredni dostęp do usług, takich jak siłownie, opieka medyczna, gastronomia czy handel – mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.
W I kwartale 2026 roku wynajęto w Warszawie ponad 130 tys. mkw. biur. Rok wcześniej było to ponad 160 tys. mkw., o 15 proc. więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku. Oznacza to, że popyt na stołeczne biura utrzymuje się na stabilnym, wysokim poziomie od kilku lat.
W całym 2025 roku wolumen najmu biur w Polsce przekroczył 1,56 mln mkw., z czego około połowę stanowiły renegocjacje. W regionach wynajęto ponad 770 tys. mkw. powierzchni, nieco więcej niż rok wcześniej.
W Warszawie do najemców trafiło w minionym roku blisko 800 tys. mkw., a w IV kwartale odnotowany został rekordowy wynik – zakontraktowano 310 tys. mkw. biur. W warunkach ograniczonej dostępności powierzchni w centrum miasta wzrosło znaczenie Służewca, który odpowiadał za ponad 20 proc. wolumenu najmu.
Subtelna nowa podaż powierzchni biurowych w Polsce
Na rynek trafia obecnie znacznie mniej nowych biur niż w latach boomu. W I kwartale 2026 roku w Warszawie oddano do użytku zaledwie 43 tys. mkw. nowoczesnych powierzchni biurowych, m.in. w budynkach Studio A i Vena.
W całym 2025 roku na polski rynek trafiło tylko 110 tys. mkw., biur z czego ponad 20 tys. mkw. powierzchni w regionach. W Warszawie było to niespełna 90 tys. mkw., dostarczone głównie przez projekty The Bridge oraz AFI Office House.
Aktywność deweloperów pozostaje ograniczona. Nowe inwestycje są rozpoczynane głównie po zabezpieczeniu umów przednajmu. Jak podaje Walter Herz, w Warszawie w budowie znajduje się obecnie około 200 tys. mkw. powierzchni biurowych, w tym projekty Skyliner II, Upper One i Afi Tower. Na rynkach regionalnych realizowanych jest około 220 tys. mkw., z czego około 95 tys. mkw. powierzchni ma zostać oddane w 2026 roku.
